Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en skriftlig gennemgang af en boligs fysiske tilstand, som laves, når et hus skal sælges. Den er en del af huseftersynsordningen sammen med elinstallationsrapporten. Ifølge loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal gennemgangen afklare, i hvilket omfang bygningens tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Rapporten sammenligner altså ikke med et nyt hus, men med et hus af samme type og alder.

Ifølge Bolius er tilstandsrapporten ikke lovpligtig, men den bliver lavet i langt de fleste hushandler. Den kan laves for enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Hvorfor få lavet en tilstandsrapport?

Som sælger hæfter du ifølge Bolius for husets tilstand i 10 år efter salget. Det ansvar kan du blive fri for ved at give køberen tilbud om en ejerskifteforsikring. Loven stiller disse betingelser:

• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal være givet til køberen inden aftalens indgåelse, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger accepterer. Siden 1. maj 2012 har elinstallationsrapporten været et krav for at få tilbud på en ejerskifteforsikring.
• Tilbud om ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Forsikringen skal dække i mindst 5 år efter overtagelsen med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år.
• Sælger betaler mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie, hvis køberen tegner forsikringen.

For køberen giver rapporten et overblik over, hvad der skal udbedres, og den er grundlaget for ejerskifteforsikringen, der dækker skader, som ikke er nævnt i rapporterne.

Krav til rapporten og den bygningssagkyndige

• Beskikket bygningssagkyndig: tilstandsrapporten skal laves af en bygningssagkyndig, der er beskikket efter lov om beskikkede bygningssagkyndige, på et godkendt skema.
• Højst 6 måneder gammel: rapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, køberen modtager den.
• Elinstallationsrapport: skal laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før, køberen modtager den.

Bliver salget trukket ud, kan rapporten fornyes. Ifølge Bolius kan det gøres for et mindre beløb.

Hvad står der i rapporten?

Den bygningssagkyndige noterer skader og tegn på skader, fx flækkede tagsten, revnede gulvklinker, vredne trækonstruktioner og sætningsrevner. Siden 1. oktober 2020 har skaderne fået karakterer efter denne skala:

• Kritiske skader (rød).
• Alvorlige skader (gul).
• Mindre alvorlige skader (grå).
• Mulige skader (sort), som bør undersøges nærmere, fx en fugtskade uden kendt årsag.

Bolius understreger, at du skal læse beskrivelsen af hver skade og ikke kun tælle farver. En grå skade kan være dyrere at udbedre end en rød. Rapporten angiver også en restlevetid for taget i intervallerne 0–5 år, 5–10 år eller over 10 år, og der følger en hustypebeskrivelse med, som peger på typiske svagheder ved den type hus.

Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten laves ud fra et eleftersyn, hvor alle synlige elinstallationer gennemgås. Der måles på eltavlen, og der tages stikprøver af stikkontakter, afbrydere og lampeudtag, hvor frontdækslet tages af. Installationer i udhuse og garager er med, men fritstående havebelysning, hvidevarernes funktion og ledninger, der ikke er synlige, er ikke. Ifølge Bolius bruger rapporten disse farver:

• Gul: ulovlige installationer med risiko for elektrisk stød.
• Rød: ulovlige installationer med risiko for brand.
• Sort med skråstreg: installationer, der ikke levede op til reglerne, da de blev udført.
• Sort med spørgsmålstegn: forhold, der bør undersøges nærmere.

Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?

• Skjulte bygningsdele, fx etageadskillelser og vægge, som kræver indgreb at undersøge. Den bygningssagkyndige må ikke lave destruktive indgreb.
• Lovligheden af bygningsdele, medmindre der er tale om åbenlyse overtrædelser.
• Elinstallationer, som gennemgås i elinstallationsrapporten.
• Udendørs svømmebassiner, arkitektur, planløsning og almindeligt slid.

Er der mistanke om fx skimmelsvamp eller skader i skjulte konstruktioner, skal en fagmand undersøge det nærmere.

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport koster typisk 5.000–10.000 kr. inkl. moms. Ifølge Bolius er der ikke nogen øvre grænse for prisen, som afhænger af:

• Husets størrelse og alder.
• Antal bygninger på grunden, fx garage, udhus og anneks.
• Pakkeløsning: nogle firmaer giver rabat, hvis elinstallationsrapport og energimærke købes samme sted.
• Førsynsrapport: en kladde til den endelige rapport, så du kan udbedre fejl først. Den koster ifølge Bolius typisk et ekstra gebyr på 1.500–2.500 kr.

Som køber: læs rapporten rigtigt

Rapporterne viser ikke skjulte skader, og de omtaler ikke slid og problemer, der er almindelige for husets alder. Bolius nævner som eksempel, at slidte vandrør og fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus ikke nødvendigvis står i rapporten. Kosmetiske forhold som ridsede gulve er heller ikke med. Derfor kan det give mening at gå huset igennem med en bygningssagkyndig, du selv vælger, som kan forklare bemærkningerne og give et skøn over, hvad udbedringen koster.

Sådan foregår et huseftersyn

• Bestilling: du bestiller tilstandsrapport og elinstallationsrapport, eventuelt hos samme firma.
• Forberedelse: sælger skal sørge for adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum og krybekældre må ikke være aflåst, ellers noteres de som ikke besigtiget.
• Sælgeroplysninger: sælger svarer på spørgsmål, bl.a. om kendte fejl på vand- og varmeinstallationer.
• Gennemgang og rapport: den bygningssagkyndige henter tidligere tilstandsrapporter, gennemgår huset og udarbejder rapporten.

Hvis rapporten er forkert

Køberen kan kræve erstatning af den bygningssagkyndige for fejl, der burde have været nævnt i rapporten. Ifølge loven skal den bygningssagkyndige have besked inden 5 år fra overtagelsesdagen og senest 6 år fra rapportens datering. Ifølge Bolius kan du læse om mulighederne for at klage over en tilstandsrapport på husklage.dk.

Sådan sammenligner du tilbud

Bed om en samlet pris på tilstandsrapport og elinstallationsrapport, eventuelt også energimærke, og spørg, hvad fornyelse koster, hvis salget trækker ud. Tjek, at den bygningssagkyndige er beskikket, og at elinstallationsrapporten laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Find en byggesagkyndig i dit område.

Kilder

• Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LBK nr. 1123 af 22/09/2015)
• Bolius: Godt at vide om tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Tal og regler er tjekket mod kilderne i oktober 2026. Regler og tilskud kan ændre sig, så tjek altid de aktuelle vilkår hos kommunen eller myndigheden.